空き家売却の譲渡所得税をわかりやすく解説！計算方法と節税のポイント

「空き家を売りたいけど、税金がいくらかかるのか全然わからない…」そんな不安を抱えていませんか？せっかく売却してまとまったお金が入っても、税金で思わぬ出費になってしまうのは避けたいですよね。

この記事では、空き家を売ったときにかかる譲渡所得税の計算方法を、難しい言葉をできるだけ使わずにわかりやすくご説明します。正しく理解して、賢く売却を進めましょう。

譲渡所得税とは？まず基本から押さえよう

不動産を売って利益が出た場合、その利益（＝譲渡所得）に対して課税される税金が譲渡所得税です。「売れたお金すべてに税金がかかる」と思っている方も多いのですが、実はそうではありません。売却価格から、購入時のコストや売るためにかかった費用を差し引いた「純粋な利益部分」にだけかかります。

つまり、売っても利益が出なければ（むしろ損をしていれば）、基本的に譲渡所得税はかかりません。この点はまず安心してください。

譲渡所得は次の計算式で求めます。

譲渡所得＝売却価格 −（取得費＋譲渡費用）

実際に不動産を売った金額です。仲介手数料を引く前の金額（売買契約書に記載された金額）を使います。

その不動産をもともと購入したときにかかった費用の合計です。具体的には以下のものが含まれます。

ただし、建物部分は年数が経つにつれて「減価償却」として取得費が減っていきます。長年所有していた空き家の場合、建物の取得費がほぼゼロになっていることもあるため注意が必要です。

また、相続で取得した空き家の場合、「いくらで買ったか不明」というケースも多いです。その場合は、売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」を使うことができます。

不動産を売るためにかかった費用です。主なものは次のとおりです。

譲渡所得が計算できたら、次は税率です。譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって大きく異なります。

税率は合計39.63%（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）とかなり高めです。売却を急いでいる場合も、5年を超えてから売るほうが節税になるケースがあります。

税率は合計20.315%（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）と、短期に比べて約半分になります。長年放置していた空き家の多くはこちらに該当します。

なお、所有期間は売却した年の1月1日時点で判定します。たとえば2024年に売却するなら、2024年1月1日時点で5年を超えているかどうかで判定します。

実際の数字で計算してみましょう。

【条件】

【計算】

譲渡所得＝ 2,000万円 −（800万円＋ 100万円）＝ 1,100万円

譲渡所得税＝ 1,100万円 × 20.315% ＝約223万円

売却益の約2割が税金になるイメージです。ただし、次にご紹介する特例を使えば、この税額を大幅に減らせる可能性があります。

相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。先ほどの例で言えば、譲渡所得1,100万円がまるごと控除内に収まり、税金がゼロになる計算です。

主な要件は以下のとおりです。

要件が細かいため、必ず事前に税理士や不動産会社に確認することをおすすめします。

かつて自分が住んでいた家（居住用財産）を売る場合にも、同じく最大3,000万円の控除が使えます。空き家になる前に自分が住んでいたケースでは、こちらの適用も検討してみましょう。

空き家売却にかかる譲渡所得税のポイントをまとめます。

税金の計算は条件によって大きく変わるため、「自分の場合はどうなるのか」を正確に把握するには、不動産会社や税理士への相談が一番の近道です。

まずは信頼できる不動産会社に空き家の査定を依頼して、売却価格の目安と税金のシミュレーションを一緒に確認してみましょう。放置し続けるよりも、動き出すことで道は開けます。ぜひ一歩踏み出してみてください。