相続した空き家を売却しようとしたら、登記簿に抵当権が残っていた——そんな状況に直面して困っている方は少なくありません。抵当権が設定されたままの不動産は、原則として売却が困難です。しかし、適切な手続きを踏めば、抵当権付きの空き家でも売却は可能です。
本記事では、空き家に残った抵当権の確認方法から抹消手続きの流れ、費用相場、そして売却を成功させるためのポイントまで詳しく解説します。
抵当権とは？空き家売却に与える影響
抵当権とは、住宅ローンなどの借入金に対する担保として、不動産に設定される権利のことです。借入金が返済されない場合、金融機関は抵当権を実行して不動産を競売にかけ、債権を回収することができます。
抵当権が残ったままだと売却できない理由
抵当権が設定されている不動産は、理論上は売買契約を結ぶことが可能です。しかし、買主にとっては大きなリスクとなります。前所有者の借金が返済されなければ、自分が購入した不動産が差し押さえられる可能性があるからです。
そのため、通常の不動産取引では、売主が引き渡しまでに抵当権を抹消することが売買契約の条件となります。抵当権を抹消できない限り、買主を見つけることは現実的に難しいでしょう。
相続した空き家に抵当権が残っているケース
親から相続した空き家に抵当権が残っているケースは珍しくありません。主な原因としては以下のようなものがあります。
・住宅ローンを完済したが、抵当権抹消登記を行っていなかった
・被相続人が事業資金などの借入の担保として設定していた
・連帯保証人として他者の借入の担保に入れていた
・住宅ローンの返済が途中で残ったまま相続が発生した
特に多いのが、住宅ローン完済後に抹消登記を怠っているケースです。この場合、実際には借金は残っていませんが、登記簿上は抵当権が残った状態になっています。
抵当権の有無を確認する方法
空き家を売却する前に、まず抵当権が設定されているかどうかを確認しましょう。確認方法は主に2つあります。
登記事項証明書（登記簿謄本）を取得する
最も確実な方法は、法務局で登記事項証明書を取得することです。登記事項証明書の「乙区」という欄に、抵当権に関する情報が記載されています。
登記事項証明書は、最寄りの法務局の窓口で請求できるほか、オンライン（登記・供託オンライン申請システム）でも取得可能です。手数料は窓口で600円、オンラインで480円程度です。
登記情報提供サービスを利用する
インターネットで気軽に確認したい場合は、「登記情報提供サービス」が便利です。登記事項証明書と同じ内容を、パソコンやスマートフォンから閲覧できます。手数料は1件331円と安価ですが、正式な証明書としては使用できません。あくまで確認用として活用しましょう。
抵当権を抹消する手続きの流れ
抵当権を抹消するためには、まず借入金を完済し、その後に抵当権抹消登記を行う必要があります。状況別に手続きの流れを解説します。
ケース1：すでに借入金を完済している場合
住宅ローンを完済しているにもかかわらず抵当権が残っている場合は、抹消登記のみを行えば問題ありません。手続きの流れは以下の通りです。
1. 金融機関に連絡し、抵当権抹消に必要な書類を請求する
2. 金融機関から「弁済証明書」「抵当権解除証書」「委任状」「登記識別情報」などを受け取る
3. 法務局で抵当権抹消登記を申請する
4. 登記完了後、登記事項証明書で抹消を確認する
金融機関によっては、完済から長期間経過していると書類の再発行に時間がかかることがあります。余裕を持って手続きを進めましょう。
ケース2：借入金が残っている場合
借入金が残っている場合は、売却代金で借入金を完済し、同時に抵当権を抹消する「同時抹消」という方法が一般的です。
1. 金融機関に売却予定であることを伝え、残債額を確認する
2. 売却価格が残債を上回ることを確認する
3. 買主との売買契約を締結する
4. 決済日に売却代金を受け取り、その場で借入金を完済する
5. 所有権移転登記と同時に抵当権抹消登記を行う
この方法であれば、手元に資金がなくても売却と同時に抵当権を抹消できます。ただし、売却価格が残債を下回る場合は、差額を自己資金で補填するか、任意売却を検討する必要があります。
ケース3：抵当権者が不明・連絡が取れない場合
古い抵当権の場合、抵当権者である金融機関が合併・廃業していたり、個人の抵当権者と連絡が取れなかったりするケースがあります。
金融機関が合併している場合は、承継した金融機関に連絡すれば対応してもらえます。しかし、抵当権者が行方不明の場合は、裁判所での手続き（公示催告・除権決定）が必要になることがあり、専門家への相談が必須です。
抵当権抹消にかかる費用の相場
抵当権抹消にかかる費用は、自分で手続きするか、司法書士に依頼するかで大きく異なります。
自分で手続きする場合の費用
・登録免許税：不動産1個につき1,000円
・登記事項証明書取得費用：600円程度
・その他実費（交通費、郵送費など）：数百円〜数千円
土地と建物の両方に抵当権が設定されている場合、登録免許税は2,000円となります。自分で手続きすれば、数千円程度の費用で抹消登記が可能です。
司法書士に依頼する場合の費用
・司法書士報酬：10,000円〜20,000円程度
・登録免許税：不動産1個につき1,000円
・その他実費：数千円
司法書士に依頼する場合、総額で15,000円〜30,000円程度が相場です。費用はかかりますが、書類作成や法務局への申請をすべて代行してもらえるため、時間と手間を大幅に節約できます。
抵当権抹消を自分で行う際の注意点
費用を抑えるために自分で抵当権抹消登記を行う方もいますが、いくつかの注意点があります。
書類に不備があると手続きが遅れる
抵当権抹消登記の申請書類に不備があると、法務局から補正を求められます。補正に対応できない場合は申請が却下され、最初からやり直しになることもあります。売却のスケジュールが決まっている場合は、余裕を持って手続きを進めるか、司法書士に依頼することをおすすめします。
金融機関の書類には有効期限がある
金融機関から受け取る書類のうち、印鑑証明書には発行から3ヶ月という有効期限があります。書類を受け取ったら、速やかに抹消登記を申請しましょう。期限が切れた場合は、再度書類を請求する必要があります。
複雑なケースは専門家に相談を
抵当権者が複数いる場合、根抵当権が設定されている場合、相続登記が未了の場合などは、手続きが複雑になります。このようなケースでは、最初から司法書士や弁護士に相談することで、スムーズに手続きを進められます。
抵当権付き空き家を売却する際のポイント
抵当権付きの空き家をスムーズに売却するためのポイントをまとめます。
早めに残債額を確認する
売却を検討し始めたら、まず金融機関に連絡して正確な残債額を確認しましょう。残債額と想定売却価格を比較することで、売却が可能かどうかの判断ができます。
不動産会社に抵当権の存在を伝える
不動産会社に査定を依頼する際は、抵当権が設定されていることを正直に伝えましょう。経験豊富な不動産会社であれば、同時抹消の段取りや、残債がある場合の対処法についてアドバイスしてくれます。
決済日の段取りを綿密に打ち合わせる
同時抹消を行う場合、決済日当日の段取りが重要です。買主からの売却代金受け取り、金融機関への返済、所有権移転登記、抵当権抹消登記——これらをスムーズに行うため、不動産会社・金融機関・司法書士と事前に綿密な打ち合わせを行いましょう。
まとめ：抵当権は適切に対処すれば売却の障害にならない
空き家に抵当権が残っていても、適切な手続きを踏めば売却は可能です。すでに完済している場合は抹消登記のみで対応でき、借入金が残っている場合も同時抹消という方法があります。
重要なのは、早めに状況を把握し、計画的に手続きを進めることです。登記事項証明書で抵当権の有無を確認し、金融機関に残債額を問い合わせ、必要に応じて専門家の力を借りましょう。
抵当権の存在を理由に空き家を放置し続けると、固定資産税の負担や建物の劣化など、別の問題が発生します。本記事を参考に、早めの対処を心がけてください。
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