空き家売却における越境物とは何か
空き家を売却する際、隣接地との境界をまたいで建物の一部や工作物、樹木の枝葉などがはみ出している状態を「越境」といいます。長年放置されてきた空き家では、塀や屋根の軒、給排水管、樹木の根や枝などが隣地に越境しているケースが少なくありません。越境物があると、買主が安心して購入できないだけでなく、将来的なトラブルの火種になるため、売却前にしっかりと把握し対応することが重要です。
越境物の主な種類
越境の形態は多岐にわたります。代表的なものを以下に挙げます。
- ブロック塀やフェンスが境界線を越えて設置されている
- 建物の屋根や軒先が隣地の上空にはみ出している
- 庭木の枝や根が隣地に伸びている
- 給排水管やガス管が隣地の地中を通っている
- 物置や倉庫の基礎が境界を超えて設置されている
これらは新築時の測量ミスや、境界確定が曖昧なまま長年放置されてきたことが原因となっているケースが多く見られます。
越境物を放置するリスク
越境物を確認せずに売却を進めると、引き渡し後に買主と隣地所有者との間でトラブルが発生する可能性があります。買主が建て替えや増改築を検討した際に越境部分の撤去を求められたり、逆に自分の土地に隣家の越境物があることに気づいて紛争になったりするケースもあります。こうしたトラブルは売主の説明義務違反として、契約不適合責任を問われるリスクにもつながります。
売却前に行うべき調査
まずは境界確定測量を実施し、現況の境界線と実際の建物・工作物の位置関係を明確にすることが第一歩です。測量士や土地家屋調査士に依頼し、越境の有無とその範囲を正確に把握しましょう。既に測量図がある場合でも、経年による塀の傾きや樹木の成長によって越境状態が変化していることもあるため、最新の状況を確認することが望ましいです。
隣地所有者との協議の進め方
越境が確認された場合は、隣地所有者との協議が不可欠です。話し合いでは以下のような点を整理しておくとスムーズに進みます。
- 越境物の種類と範囲を図面や写真で明示する
- 撤去するか、そのまま存置するかを検討する
- 存置する場合は覚書や合意書を取り交わす
- 将来の建て替え時にどちらが撤去費用を負担するかを明記する
特に長年にわたり相互に越境が発生している「相互越境」のケースでは、双方が納得できる形で合意書を作成しておくことがトラブル防止に直結します。合意書には越境の内容、当事者双方の署名押印、将来の取り扱いについての取り決めを盛り込むことが一般的です。
越境物の是正方法と費用負担
越境物を是正する場合、撤去費用や移設費用が発生します。塀や物置程度であれば数万円から数十万円程度で済むこともありますが、建物の一部が越境している場合は大規模な工事となり、費用も高額になる傾向があります。費用負担については、越境させた側が負担するのが原則ですが、長年の経緯や双方の事情によって折半とするケースもあります。売主としては、可能な限り売却前に是正しておくことで、買主への説明がシンプルになり、価格交渉や契約トラブルを避けやすくなります。
是正が難しい場合の対応
すぐに是正できない事情がある場合は、越境の事実を重要事項説明書に明記し、買主に十分な説明を行った上で、覚書の内容を引き継ぐ形で売却することも可能です。この際、買主が将来的な撤去交渉を隣地所有者と行う必要があることを理解してもらい、価格に反映させるなどの配慮も検討しましょう。
専門家への相談が重要な理由
越境問題は法律的な知識と測量の専門知識の両方が求められるため、土地家屋調査士や弁護士、不動産仲介会社と連携しながら進めることが望ましいです。特に境界に関する紛争は感情的な対立に発展しやすいため、第三者を交えて冷静に協議することがスムーズな解決につながります。
まとめ
空き家売却において越境物の存在は見過ごされがちですが、放置すると買主とのトラブルや契約不適合責任のリスクを招きます。売却前に境界確定測量を行い、越境物の有無と範囲を正確に把握したうえで、隣地所有者との協議や合意書の作成を進めることが大切です。是正が難しい場合でも、事実をきちんと開示し、専門家のサポートを受けながら適切に対応することで、安心して取引を進めることができるでしょう。
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