空き家売却で未登記建物がある場合の注意点｜表題登記の手続きと費用を解説

親から相続した空き家を売却しようとした際に、「建物が登記されていない」という事実が判明するケースは珍しくありません。特に築年数の古い家屋や、増築を繰り返した住宅では、表題登記が未了のまま放置されていることが多く見られます。未登記建物は売買契約そのものが不可能になるわけではありませんが、放置すると買主が見つからない、融資が通らない、思わぬトラブルに発展するなど、さまざまな支障が生じます。本記事では、未登記建物の基礎知識から、売却前に行うべき表題登記の手続き・費用相場、未登記のまま進める場合のリスクと対処法まで、専門家の視点で詳しく解説します。

未登記建物とは何か、なぜ問題になるのか
売却前に必要な表題登記・保存登記の手続きと費用
未登記のまま売却する場合のリスクと対処法
事例紹介：増築部分が未登記だった空き家の売却
よくある質問
まとめ

未登記建物とは何か、なぜ問題になるのか

未登記建物とは、法務局に建物の表題登記（建物の所在・構造・床面積などを記録する登記）がされていない建物のことです。不動産登記法では、建物を新築した場合は完成から1ヶ月以内に表題登記を申請することが義務付けられていますが、実際には昔の木造住宅や離れ、物置、増築部分などで登記が漏れているケースが非常に多く存在します。特に昭和40年代以前に建築された住宅では、当時の行政指導や登記実務が今ほど厳格でなかったため、未登記のまま何十年も経過していることがよくあります。

未登記建物が問題になる最大の理由は、「その建物が誰の所有物であるかを公的に証明できない」という点です。登記簿は不動産の権利関係を第三者に示す唯一の公的な記録であり、これがないと所有権の移転登記（買主への名義変更）を行うことができません。つまり、土地は登記されていても建物が未登記のままだと、売買契約自体は民法上有効でも、買主が建物の所有権を公的に主張できない状態が続いてしまうのです。

さらに、未登記建物は固定資産税の課税台帳上は把握されていることが多いものの、登記簿上の情報と実態が一致しないため、融資審査の段階で金融機関から「担保評価ができない」として住宅ローンの承認が下りないケースも少なくありません。買主が現金一括で購入する場合を除き、未登記のままでは取引が成立しにくいのが実情です。

売却前に必要な表題登記・保存登記の手続きと費用

未登記建物を売却するためには、原則として「表題登記」を行い、その後「所有権保存登記」を経て、ようやく買主への「所有権移転登記」が可能になります。この一連の流れを理解しておくことが重要です。

まず表題登記は、土地家屋調査士に依頼して建物の現況を調査・測量し、法務局へ申請します。費用相場は建物の規模にもよりますが、一般的な戸建て住宅（延床面積100㎡前後）であれば8万円〜15万円程度が目安です。調査には現地での建物形状測量や写真撮影、近隣住民への聞き取り（建築時期の確認）などが含まれ、申請から完了までおおむね2週間〜1ヶ月程度かかります。

表題登記が完了したら、次に所有権保存登記を司法書士に依頼します。これは「この建物の所有者は誰か」を登記簿に記載する手続きで、登録免許税として固定資産税評価額の0.4%がかかります。評価額500万円の建物であれば登録免許税は2万円、司法書士報酬は3万円〜5万円程度が相場です。これらを合わせると、未登記建物を正式に登記するための総費用は、平均して15万円〜25万円程度になると考えておくとよいでしょう。

相続した空き家の場合は、表題登記・保存登記に加えて相続登記も同時並行で進める必要があります。令和6年4月から相続登記が義務化されたこともあり、未登記建物を放置したまま相続登記を怠ると10万円以下の過料が科される可能性もあるため、早めの対応が求められます。

未登記のまま売却する場合のリスクと対処法

実務上、未登記のまま「現況有姿（げんきょうありのまま）」で売却するケースもゼロではありません。特に、建物の老朽化が激しく買主が解体前提で購入する場合や、再建築不可物件で建物価値がほとんどない場合には、あえて表題登記をせずに土地のみの売買契約として処理し、建物は「未登記物件として現状有姿で引き渡す」特約を付けることがあります。

ただしこの方法にはリスクも伴います。買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関は担保となる建物の登記が確認できないと融資を拒否することが一般的です。そのため未登記のまま売却できる相手は、現金購入者や不動産買取業者に限定されやすく、売却価格が市場相場より1〜2割程度低くなる傾向があります。また、将来的に買主が建替えや増改築を行う際、建物滅失登記ができず手続きが複雑化する恐れもあります。

対処法としては、売却を急がないのであれば事前に表題登記・保存登記を済ませておくのが最も安全です。費用はかかりますが、登記が整っていることで買主の融資審査がスムーズになり、結果的に売却価格や売却期間の面でプラスに働くことが多いです。一方、解体前提の土地売買であれば、建物滅失登記（未登記でも「取り壊し証明書」を発行できる解体業者に依頼）を行い、更地として引き渡す方法もあります。この場合、表題登記を経ずに滅失させることも実務上は可能で、費用を抑えられる点がメリットです。

事例紹介：増築部分が未登記だった空き家の売却

東京都郊外にお住まいだったAさんは、亡くなった父親が所有していた築45年の木造住宅を相続しました。売却のため不動産会社に査定を依頼したところ、登記簿上の建物面積と現況の面積が大きく異なることが判明しました。調べてみると、父親が20年ほど前に増築した6畳の居室部分が登記されておらず、未登記のまま放置されていたのです。

買主候補が見つかり住宅ローンを利用して購入予定だったため、金融機関から「現況と登記が一致しないと融資できない」と指摘され、契約が一時ストップしてしまいました。Aさんは急遽、土地家屋調査士に依頼して表題登記の変更（増築部分の反映）を行い、約3週間後に手続きが完了。その後、司法書士による所有権保存登記の修正も行い、無事に売買契約を締結することができました。この一連の手続きには合計で約18万円の費用がかかりましたが、結果として予定通りの価格で売却でき、Aさんは「早めに専門家へ相談しておけばもっとスムーズだった」と振り返っています。

このように、増築や改築部分だけが未登記というケースも非常に多く、売却活動を始める前に登記簿謄本と建物の現況を照合しておくことが、トラブル回避の第一歩となります。

よくある質問

Q1. 未登記建物かどうかはどうやって確認できますか？

法務局で「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取得し、固定資産税の課税明細書に記載されている建物情報と照合することで確認できます。課税明細書には建物が載っているのに登記事項証明書に該当建物が存在しない場合は、未登記の可能性が高いです。不動産会社や土地家屋調査士に依頼すれば、現地調査を含めて正確に判定してもらえます。

Q2. 未登記のままでも固定資産税は課税されますか？

はい、課税されます。固定資産税は市区町村が独自に行う現況調査に基づいて課税されるため、登記の有無にかかわらず建物が存在する限り課税対象となります。つまり「未登記=無税」ではない点に注意が必要です。

Q3. 表題登記をせずに建物を解体して更地として売ることはできますか？

可能です。未登記建物であっても解体業者が発行する「建物取毀証明書（取り壊し証明書）」と解体業者の印鑑証明書等を添付することで、法務局に「建物滅失登記」に準じた手続き（未登記家屋滅失届）を行うことができます。この場合、表題登記の費用をかけずに更地渡しが可能になるため、建物の資産価値がほとんどないケースでは有効な選択肢です。