不動産（空き家など）を売却すると
👉「税金はいくらかかるの？」
と不安になる方は多いでしょう。
このときに関係するのが
👉 譲渡所得税
です。
この記事では、譲渡所得税の計算方法を初心者にもわかりやすく解説します。
結論：税金は「利益」に対してかかる
まず重要なポイントは
👉 売却価格ではなく「利益」に対して課税される
ということです。
譲渡所得の計算式
譲渡所得は次の計算で求めます。
👉 譲渡所得＝売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
これがすべての基本です。
用語をわかりやすく解説
売却価格
👉 実際に売れた金額
取得費
👉 購入時にかかった費用
例
・購入価格
・仲介手数料
・登記費用
・リフォーム費用
譲渡費用
👉 売却時にかかった費用
例
・仲介手数料
・測量費
・解体費
・印紙税
👉 これらを差し引いた「残り」が利益になります。
実際の計算例
例
・売却価格：2000万円
・取得費：1500万円
・譲渡費用：100万円
👉 計算
2000万円 −（1500万円＋100万円）＝ 400万円
👉 この400万円に税金がかかります
税率は所有期間で変わる
5年以下（短期譲渡）
👉 約39％
5年超（長期譲渡）
👉 約20％
👉 所有期間で税率が大きく変わるのが特徴です。
税額の計算方法
👉 税額＝譲渡所得 × 税率
例（長期）
400万円 × 20％ ＝ 約80万円
👉 約80万円の税金
取得費が不明な場合
古い空き家などで
👉「購入価格がわからない」
場合があります。
その場合
👉 売却価格の5％を取得費とする
例
売却価格2000万円
→ 取得費100万円扱い
👉 利益が大きくなり、税金も増えるので注意
税金を減らす方法
3000万円特別控除
👉 最大3000万円まで非課税
計算
譲渡所得 − 3000万円
👉 0円以下なら税金なし
例
譲渡所得400万円
→ 400万円 − 3000万円 ＝ 0円
👉 税金なし
その他のポイント
所有期間のカウント方法
売却した年の1月1日時点で判断します。
👉 例えば
2020年取得 → 2026年売却
→ 2026年1月1日時点で5年超なら長期扱い
控除や特例は条件あり
・居住用かどうか
・相続かどうか
・期限内か
👉 必ず条件を確認しましょう。
よくある勘違い
売却価格に税金がかかる？
👉 × 間違い
👉 ○ 利益にかかる
必ず税金がかかる？
👉 × 間違い
👉 ○ 利益が出た場合のみ
計算は難しい？
👉 基本はシンプル
まとめ
譲渡所得税の計算は
👉 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
で求めた利益に対して
👉 税率（約20％または39％）
をかけるだけです。
さらに
・3000万円控除
・取得費の計上
・売却タイミング
によって税額は大きく変わります。
空き家売却で損をしないためには
👉 事前に計算方法を理解することが重要
です。
不安な場合は、不動産会社や税理士に相談しながら進めると安心です 👍
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